Przedmiotem umowy deweloperskiej (i zobowiązaniem po stronie dewelopera) jest wybudowanie budynku, w którym znajdą się lokale mieszkalne, wyodrębnienie tychże lokali oraz przeniesienie ich własności na rzecz nabywców. Nabywca natomiast jest zobowiązany w zasadzie do zapłaty ceny i odbioru przedmiotowego lokalu (w praktyce, niejednokrotnie nabywca zobowiązuje się do poniesienia kosztów związanych z wyodrębnieniem i przeniesieniem własności lokalu np. kosztów notarialnych, sądowych, zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych). Praktyka obrotu pokazuje, że w umowach tego typu deweloper może przyjąć na siebie dodatkowe zobowiązania np. do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.
Praktyki, polegające na przyjmowaniu przez strony umowy deweloperskiej (i odpowiednio: umowy przyrzeczonej, zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej) dodatkowych zobowiązań, nie są zabronione - przede wszystkim z racji na właściwą polskiemu prawu cywilnemu tzw. zasadę swobody umów. Nadto, w kontekście wyroku Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 roku, (sygn. IV CKN 305/01), umowy deweloperskie traktowane są jako umowy sui generis. Oznacza to, że katalog zobowiązań dewelopera z tytułu umowy deweloperskiej nie musi ograniczać się do budowy budynku, wyodrębnienia w nim lokali mieszkalnych i przeniesienia własności tychże na nabywców (co zostało ukształtowane w praktyce obrotu). Podobnie, jak można umownie szerzej ukształtować zobowiązania nabywcy lokalu.
Powstaje jednak pytanie: co w sytuacji gdy strona nie wykonuje swych zobowiązań umownych i po drugiej ze stron powstaje szkoda? Znów należy odwołać się do powszechnej praktyki obrotu, w której typowe jest również zastrzeganie kar umownych - zarówno w umowach deweloperskich, jak i umowach przedwstępnych, zobowiązujących do zawarcia przyrzeczonej umowy deweloperskiej na wypadek szkody z tytułu niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania. O ile jednak bezdyskusyjnie dopuszczalne jest wykorzystanie instytucji kary umownej w tego typu umowach, o tyle wątpliwości musi budzić dopuszczalność obecnej, niestety, w obrocie praktyki zastrzegania kary umownej na wypadek gdyby nabywca nie zapłacił ceny lokalu (względnie, opóźniał się z uiszczaniem rat składających się na cenę lokalu), podobnie jak nie zapłacił podatków, opłat notarialnych, kosztów sądowych (jeśli się do tego zobowiązał).
Bezdyskusyjnie, w sytuacji niewykonania albo niewłaściwego wykonywania przez nabywcę zobowiązań pieniężnych określonych w umowie deweloperskiej, bądź w umowie przedwstępnej dopuszczalne i zasadne jest odstąpienie od umowy przez dewelopera. I takie prawo odstąpienia jest powszechnie zastrzegane.
Niestety, jak wyżej wspomniano, deweloperzy zastrzegają również we wskazanych obu typach umów karę umowną na wypadek gdyby nabywca nie wykonywał, względnie nienależycie wykonywał, obowiązania pieniężne. Art. 483 § 1 kodeksu cywilnego stanowi explicite, że zastrzeżenie kary umownej byłoby dopuszczalne wtedy gdyby nabywca nie wykonywał albo wykonywał nienależycie zobowiązania o charakterze niepieniężnym (a więc np. nie współdziałał z deweloperem w odbiorze wyodrębnionego lokalu). Tym samym, nie jest dopuszczalne zastrzeganie, określonych kwotowo, czy też procentowo (licząc przeważnie od wartości lokalu) kar umownych na wypadek gdyby np. nabywca nie płacił ceny lokalu, opóźniał się z jej płatnością, czy nie ponosił kosztów zawarcia umowy. Zasada, że kara umowna może zabezpieczać jedynie świadczenia niepieniężne nie może być zmieniana wolą stron (tak: W. Popiołek [w:] K. Pietrzykowski, Kodeks Cywilny. Komentarz, art. 483, t. II, s. 78, Warszawa 2009). Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego należy uznać za nieważne (W. Popiołek, ibidem). Ponieważ jednak kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, nieważność z racji na zastrzeżenie kary z powodu szkody powstałej w następstwie niewykonania albo nienależytego wykonania świadczenia pieniężnego przez nabywcę nie będzie pociągać za sobą nieważności całej umowy przedwstępnej albo przyrzeczonej. Nie jest jednak wykluczone, by w miejsce nieważnego zastrzeżenia kary umownej z tytułu opóźnienia w wykonaniu świadczenia pieniężnego przez kupującego będzie możliwa zmiana postanowienia na zastrzeżenie odsetek (umownych bądź ustawowych) na wypadek takiego opóźnienia (W. Popiołek, ibidem). Warto pamiętać, że kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie w pieniądzu. Tym samym, nie można zastrzec kary umownej wg innego niż pieniądz miernika wartości (co jest, co do zasady, dopuszczalne zgodnie z art. 3581 §2 kodeksu cywilnego). Takie - inne niż określone w pieniądzu - zastrzeżenie kary umownej nie jest uznawane de iure za karę umowną (W. Popiołek, ibidem).