Lubimy dzielić się wiedzą

Tarcza 4.0 wprowadza zmiany w ustawie o kontroli niektórych inwestycji

Jak wynika z uzasadnienia do ustawy, w celu wzmocnienia ochrony krajowych spółek przed przejęciami przez podmioty spoza UE/EOG, proponuje się wprowadzić tymczasowe (na okres 24 miesięcy), kompleksowe ramy kontroli działań, które mogłyby zagrozić zapewnieniu bezpieczeństwa, porządku i zdrowia publicznego w związku z pogarszającą się sytuacją gospodarczą wywołaną epidemią COVID-19, wpływającą m.in. na zwiększenie ryzyka obniżenia poziomu płynności finansowej przedsiębiorstw. W pozostałym zakresie dotychczasowe regulacje ustawy będą stosowane bez zmian. Obecne przepisy ustawy o kontroli inwestycji mają nie być wystarczające, ponieważ chronią jedynie kilka kluczowych polskich spółek.

Nawiązując do rozwiązań znanych w postępowaniu w zakresie kontroli koncentracji, projekt zakłada wprowadzenie postępowania składającego się z dwóch faz. Faza pierwsza – wstępne postępowanie sprawdzające, ma służyć rozdzieleniu spraw na: niewymagające dalszych czynności kontrolnych (sprawy niekontrowersyjne) i wymagających takich czynności. Druga faza, czyli właściwe postępowanie kontrolne, jest wzorowane na art. 6 ust. 1 lit. c rozporządzenia Rady (WE) nr 139/2004 z dnia 20 stycznia 2004 r. w sprawie kontroli koncentracji przedsiębiorstw (Dz. Urz. UE L 24 z 29.01.2004).

Postępowanie będzie miało ściśle określony maksymalny czas:

  • wstępne postępowanie sprawdzające do 30 dni,
  • właściwe postępowanie kontrolne do 120 dni, prowadzone jeśli wstępne postępowanie nie da podstaw do wydania decyzji o braku sprzeciwu w sprawie inwestycji i kontrola będzie musiała być kontynuowana.

W przepisach znajdzie się zamknięty katalog czynności, których czas na dokonanie nie będzie zaliczany do ustawowego terminu na załatwienie sprawy.

Proponuje się także wprowadzić klauzulę obejścia prawa, która pozwalałaby poddać obowiązkowi kontroli podmioty spoza UE, które – jedynie dla pozoru „przywdziewając szaty” podmiotów z UE/EOG, chciałyby uniknąć obowiązku kontroli. Postępowania prowadzone na tej podstawie będą mogły być wszczynane wyłącznie z urzędu.

W pozostałych przypadkach postępowanie będzie prowadzone na skutek zawiadomienia albo z urzędu.

Projekt nie odwołuje się do wykazu/listy spółek podlegających ochronie, lecz wskazuje na strategiczne składniki majątku/infrastruktury oraz sektory strategiczne, które uzasadniają przeprowadzenie kontroli.

Chronione mają być:

  • spółki publiczne w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych,
  • podmioty posiadające infrastrukturę krytyczną, zgodnie z ustawą z dnia 26 kwietnia 2007 r. o zarządzaniu kryzysowym,
  • spółki z branży IT dostarczające programy wykorzystywane w energetyce, zaopatrzeniu w wodę i oczyszczaniu ścieków, telekomunikacji (łączności), transporcie zbiorowym i logistyce, płatnościach bezgotówkowych, przetwarzaniu danych oraz obsłudze szpitali i laboratorium, urządzeń medycznych, czy sprzedaży leków na receptę,
  • spółki, które działają w sektorach energii elektrycznej, gazu ziemnego, ropy naftowej i  innych paliw (np. produkcja, magazynowanie, transport i obrót),
  • spółki, które produkują ren,
  • spółki, które produkują chemikalia, nawozy i wyroby chemiczne,
  • spółki, które produkują lub sprzedają materiały wybuchowe, broń, amunicję albo inne wyroby przeznaczone dla wojska i policji lub w tym celu wydobywają i przetwarzają rudy metali,
  • spółki z branży telekomunikacyjnej,
  • spółki zajmujące się przeładunkiem towarów w portach morskich w Gdyni, Gdańsku, Szczecinie i Świnoujściu oraz portach śródlądowych,
  • podmioty produkujące sprzęt medyczny lub produkujące leki i inne wyroby farmaceutyczne,
  • przedsiębiorcy z sektora spożywczego zajmujący się przetwórstwem mięsa, mleka, zbóż, owoców i warzyw.

Wybór sektorów, w których ochronie mają podlegać polskie podmioty, koncentruje się na sektorach strategicznych (np. energetyka, łączność) oraz mających istotny wpływ na budowę polskiego PKB, a także szczególnie ważnych w walce z epidemią i zapewnieniem ochrony życia i zdrowia obywateli (sprzęt medyczny, sektor farmaceutyczny). W dobie epidemii znaczenie zyskuje także sektor spożywczy.

Próg, od którego podmioty zostaną objęte ochroną, proponuje się określić jako przychód ze sprzedaży i usług przekraczający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w którymkolwiek z dwóch lat obrotowych, poprzedzających zgłoszenie, równowartości 10 000 000 euro.

Równocześnie proponuje się wprowadzić, w zależności od rzeczywistych skutków gospodarczych wywołanych epidemią COVID-19, możliwość wyłączenia niektórych grup spółek spod przepisów o kontroli w drodze rozporządzenia Rady Ministrów, wydawanego po zasięgnięciu opinii organu kontroli.

Organem kontroli będzie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Wprowadzana regulacja w znaczącej mierze jest oparta na znanych już ustawie z dnia 24 lipca 2015 r. o kontroli niektórych inwestycji mechanizmach i procedurach. Przeważająca część zakresu podmiotowego zastosowania i procedury odwołuje się do aktualnie funkcjonujących i sprawdzonych rozwiązań.

Organ kontroli będzie miał prawo do tzw. stop-the-clock.

Rozszerza się przy tym uprawnienia organu kontroli do wydania w drodze decyzji sprzeciwu wobec nabycia lub osiągnięcia znaczącego uczestnictwa albo nabycia dominacji nad podmiotem objętym ochroną, w tym także w przypadku nabycia pośredniego, w przypadku gdy nie można ustalić, czy nabywca pochodzi bądź nie pochodzi z obszaru UE/EOG.

Postępowanie kontrolne będzie obejmowało również obowiązkowe na gruncie rozporządzenia screeningowego (o ramach monitorowania – rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/452 z dnia 19 marca 2019 r. ustanawiające ramy monitorowania bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Unii (Dz. Urz. UE L 79I z 21.03.2019, str. 1) konsultacje z Komisją Europejską i państwami członkowskimi.

Kontroli mają podlegać inwestycje prowadzące do nabycia znaczącego uczestnictwa w podmiocie podlegającym ochronie. Przez znaczące uczestnictwo ma być rozumiana sytuacja umożliwiająca wywieranie wpływu na działalność podmiotu przez:

  • posiadanie udziałów albo akcji reprezentujących co najmniej 20% ogólnej liczby głosów, albo
  • posiadanie udziału kapitałowego w spółce osobowej o wartości wynoszącej co najmniej 20% wartości wszystkich wkładów wniesionych do tej spółki, lub
  • posiadanie udziału w zyskach innego podmiotu wynoszącego co najmniej 20%.

Definicja ta nawiązuje do progu 20% użytego w definicji pojęcia istotnego uczestnictwa (art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o kontroli niektórych inwestycji).

Proponowane ograniczenia swobody przedsiębiorczości i swobody przepływu kapitału dotyczą wyłącznie relacji z państwami spoza UE/EOG i dodatkowo są ograniczone czasowo. Takie ograniczenia mają podstawy traktatowe i są uznane w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Za naruszenie przepisów będzie obowiązywała niższa kara grzywny niż w obecnie obowiązujących przepisach art. 15 i art. 16 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o kontroli niektórych inwestycji

W przypadku gdy bez złożenia zawiadomienia nabywa się lub osiąga się znaczące uczestnictwo lub nabywa się dominację. Taka sama kara grzywny będzie groziła osobie działającej w imieniu lub interesie osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej maksymalna kara grzywny wyniesie do 50 mln zł (w obecnych przepisach grzywna może wynieść do 100 mln zł).

W przypadku gdy osoba zajmująca się sprawami podmiotu zależnego nie złoży zawiadomienia, wiedząc o dokonaniu nabycia pośredniego, albo gdy osoba wykonująca prawo z udziałów/akcji w imieniu podmiotu, który mimo obowiązku nie dokona zawiadomienia o osiągnięciu znaczącego uczestnictwa w spółce, wiedziała o takiej okoliczności albo mogła się dowiedzieć na podstawie danych udostępnianych na podstawie ustawy, maksymalna kara grzywny wyniesienie do 5 mln zł (w obecnych przepisach grzywna może wynieść do 10 mln zł).

Niższe w stosunku do obecnych kary są uzasadnione tym, że obowiązek zawiadomienia będzie dotyczył co do zasady inwestycji o mniejszej wartości niż dotychczas kontrolowane na podstawie przepisów ustawy.

Zagrożenie karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 5 lat pozostaje bez zmian w stosunku do obecnych regulacji. Kara grzywy i pozbawienia wolności może być orzeczona łącznie.

Nowa regulacja będzie stosowana jedynie do przypadków objętych regulacją, które będą miały miejsce po dniu wejścia w życie zmian legislacyjnych.


Wątpliwa kwestia czynszów po częściowym zniesieniu zakazów epidemicznych

Po 4 maja galerie handlowe mają zostać otwarte dla najemców na nowo. Wszystko wskazuje na to, iż ustawowy zakaz prowadzenia działalności handlowej i usługowej w galeriach handlowych zostanie zniesiony. Zakaz ten został wprowadzony kolejno rozporządzeniami Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br. Jego ostateczny kształt na chwilę obecną określa Rozporządzenie Ministra Zdrowia z 31 marca br.

Zgodnie z przepisem 15ze Ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 568 w Ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu (niezłożenia powyższej oferty przez najemcę w terminie), wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną. W dalszej części ustawodawca przewidział, że szczególne rozwiązania obowiązują od dnia wprowadzonego zakazu określonej działalności najemcy, zaś termin dla najemcy na złożenie oferty liczony jest od dnia zniesienia takiego zakazu. Co więcej, ustawodawca przewidział, że uregulowanie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Powstaje pytanie czy po 4 maja br. zaktualizuje się obowiązek złożenia oferty przedłużenia umowy najmu i czy „właściwe przepisy” wprowadzające zakazy zostaną znowelizowane, a jeśli tak to w jaki sposób. Może się okazać, iż ostatecznie wprowadzone przez ustawodawcę rozwiązanie nie będzie korzystne dla najemców, albowiem zobowiązany on będzie złożyć ofertę o przedłużeniu umowy najmu o okres trwania zakazu (przy założeniu jego zniesienia 4 maja br, byłby to okres niespełna 2 miesięcy) i dodatkowo o 6 miesięcy. Takie rozwiązanie, przy utrzymaniu poziomu czynszu sprzed pandemii będzie korzystne przede wszystkim dla wynajmujących. Zauważmy, że w galeriach handlowy z pewnością w okresie obowiązywania ograniczeń epidemiczno-sanitarnych (tzw. wytycznych) ruch osobowy będzie niższy niż zakładany przez stron w dniu podpisywania umowy najmu. Wytyczne m.in. wskazują na ograniczenie liczby klientów w strefie gastronomicznej – na jedną osobę powinno przypadać minimum 15 m2. Utrzymana ma być odległość społeczna przynajmniej 2 m pomiędzy klientami galerii handlowej (komunikacja do klientów, naklejki taśmowe, przy kasach, na podłodze, co 2 metry). Co prawda, możliwe ma być prowadzenia działalności wszystkich sklepów, ale wciąż strefy aktywności fizycznej, siłownie, sale i place zabaw, parki trampolin, kina, wyspy handlowe, również gastronomiczne mają pozostać zamknięte. Dodatkowo mają powstać wytyczne dla zakładów kosmetycznych czy fryzjerskich. Nie można pominąć faktu, że u podstaw funkcjonowania  najemcy w galerii handlowej leży idea łączenia różnego rodzaju usług i sprzedaży towarów dla konsumentów – użytkowników galerii handlowej – co również ma wpływ na ustalenie poziomu czynszów, adekwatnych do zakładanych poziomów rentowności. Klient, który dociera do galerii handlowej z uwagi np. na chęć wizyty w zakładzie fryzjerskim, kupuje leki w aptece czy np. korzysta z chwili wytchnienia przy kawie (a może też przy okazji kupi jakieś buty w CCC). W przypadku rodzin często wizyta ta łączona jest z innymi atrakcjami dla dzieci.

A zatem wciąż regulacji, a być może nawet nowelizacji art. 15ze, wymaga kwestia ustalenia relacji stron, w tym wysokości i obowiązku płacenia czynszu w czasie trwania ograniczeń epidemicznych, ale już nie całkowitych zakazów. Wydaje się, że pierwotna propozycja regulacji, która zakładała obniżenie czynszu w okresie trwania zakazu była bardziej spójna systemowo, a także stanowiła względnie  „proste” narzędzie w interpretacji. Regulacja ta posiłkowała się treścią art. 3571 k.c., a dotyczącego nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych (w tym przypadku  z powodu epidemii). Ograniczenia ruchu osobowego w galeriach handlowych jak i ogólny trend spadku popytu na niektóre dobra konsumpcyjne w czasie epidemii lepiej odpowiadają przesłankom art. 3571 k.c., niż  koncepcji tzw. następczej niemożliwości świadczenia, która raczej pozostaje adekwatna w przypadku trwania całkowego zakazu prawnego. Po zniesieniu zakazów niewątpliwie świadczenie wynajmującego nie jest już niemożliwe, a tym samym – jak się wydaje – brak będzie podstaw do twierdzenia, iż obowiązek zapłaty czynszu wygasł, czy to na podstawie przepisu art. 15 ze specustawy, czy na niewyłączonej podstawie ogólnej (tj. w tym przypadku art. 495 §2 k.c.) . W ogóle powstaje wątpliwość, czy w przypadku trwania zakazu przez okres niespełna dwóch miesięcy, tj. przemijającej przeszkody, świadczenie wynajmującego stało się w sposób trwały niemożliwe.

Tym samym najemcy po 4 mają znajdą się w znacznie gorszej sytuacji negocjacyjnej, o ile ustawodawca nie zdecyduje się na nowelizację art. 15ze specustawy z 31 marca br. Odwoływanie się zresztą jedynie do regulacji art. 15ze specustawy może okazać się dla najemców zgubne, albowiem w istocie regulacja ta odnosi się tylko do sytuacji całkowitego zakazu prowadzenia działalności w galerii handlowej, na chwilę obecną nie uwzględnia sytuacji po 4 maja br. Nie można też wykluczyć, że opieranie strategii prawno-ekonomicznej jedynie na rozwiązania wprowadzanych ad hoc przed ustawodawcę może okazać się błędne, a to dlatego, że rozwiązania te szybko się dezaktualizują i pozostają systemowo niespójne. Tym samym w zależności od tego czy najemca nadal chce prowadzić działalność w galerii handlowej korzystniejszym może się okazać oparcie się o ogólne zasady prawa cywilnego czy mechanizm wypowiedzenia umowy (o ile takowy na wypadek wystąpienia siły wyższej) został przewidziany w umowie okresowej najmu.

adw. dr Kamil Szmid

partner w kancelarii KML Legal Szmid Sander

Czy można domagać się obniżenia czynszu najmu z powodu wystąpienia epidemii korowirusa COV-19?

Czy można domagać się obniżenia czynszu najmu z powodu wystąpienia epidemii korowirusa COV-19?

Nie ulega wątpliwości, że wybuch epidemii koronowirusa COV-19 o skali uzasadniającej wprowadzenie stanu epidemicznego czy epidemii bez terminu należy uznać za zdarzenie o charakterze siły wyższej. Stan ten został potwierdzony prawnie, rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 433) w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 491) w sprawie ogłoszenia na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Zdarzenie to wystąpiło w całości poza strukturą przedsiębiorstwa, było niemożliwe do przewidzenia a także niemożliwym było zapobiegnięcie skutkom zdarzenia (tj. spółka była niezdolna do odparcia nadchodzącego niebezpieczeństwa).

W efekcie zdarzenie to powoduje ponadprzeciętną absencję pracowników i współpracowników przedsiębiorstw z przyczyn zdrowotnych oraz rodzinnych w związku z odwołaniem zajęć w szkołach i innych placówkach oświatowych. Równocześnie Rozporządzenie Ministra Zdrowia nakłada w okresie stanu epidemii pewne ograniczenia na określone instytucje i zakłady pracy. Zakazano np. przedsiębiorcom prowadzenia działalności polegającej m.in. na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów (z wyłączeniem usług na wynos i z dowozem), a także związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania. Wprowadzono także zakaz działalności związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej, w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni i klubów fitness. Zakazowi podlega też działalność bibliotek, archiwów, muzeów oraz pozostałej działalności związanej z kulturą. Zamknięto na ten czas również uzdrowiska.

Rozporządzenie zakłada też czasowe ograniczenie "sprawowania kultu religijnego w miejscach publicznych, w tym w budynkach i innych obiektach kultu religijnego". Ograniczenie to polega na "konieczności zapewnienia, aby w trakcie sprawowania kultu religijnego na danym terenie lub w danym obiekcie znajdowało się łącznie, zarówno wewnątrz i na zewnątrz pomieszczeń, nie więcej niż 50 osób, wliczając w to uczestników i osoby sprawujące kult religijny".

Dodatkowo też w obiektach handlowych powyżej 2000 m kw. ograniczono handel detaliczny wyrobami tekstylnymi, odzieżą, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi oraz prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej. Natomiast zezwolono, by otwarte w centrach handlowych były sklepy spożywcze, drogerie, apteki, prowadzono sprzedaż gazet, artykułów budowlanych i remontowych.

Tym samym można przyjąć, że co do zasady przedsiębiorstwa dotknięte działaniami siły wyższej, nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za ewentualnie nieterminową realizację ich zobowiązań z powodu wystąpienia epidemii.

Ponadto, przedsiębiorcy mogą zwrócić się do kontrahentów o polubowną zmianę treści łączącej ich umów, jeśli wydarzenia powyższe rzutują istotnie na sposób wykonywania umowy. W szczególności znaczenie będą mieć zalecenia dot. unikania kontaktów bezpośrednich, unikania większych skupisk ludzkich oraz oczywiście czasowe ograniczenia w wykonywaniu określonej działalności wymienione w Rozdziale 4 Rozporządzenia Ministra Zdrowia.

Ostateczna opinia nt. czy najemca, pomimo wystąpienia stanu epidemii, będzie nadal zobowiązany do zapłaty czynszu wymagać będzie analizy szczegółowej umowy, zarówno postanowień w zakresie obowiązku płacenia czynszu jak i dotyczących opłat eksploatacyjnych. Niewątpliwie jednak przymusowe zamknięcie obiektu handlowego kwalifikowane będzie jako wystąpienie siły wyższej. Nie bez znaczenia będzie miała również okoliczność czy najemca ma dostęp do lokalu. Obowiązek płacenia czynszu najmu aktualizuje się bowiem co do zasady w razie możliwości korzystania z wynajmowanych powierzchni. Kwestia ta jednak mogła podlegać modyfikacjom przez strony, także na wypadek wystąpienia siły wyższej. W praktyce kontraktowej występują bowiem i takie rozwiązania, które nie wyłączają powinności płacenia czynszu najmu nawet w przypadku wystąpienia powyższych nadzwyczajnych okoliczności. Istotna będzie także zawarta w umowie definicja siły wyższej, której ujęcie może rzutować także na analizę. Innym uprawnieniem wynikającym z umowy może być roszczenie o obniżenie czynszu najmu, wreszcie istnieją także rozwiązania kontraktowe, które całe ryzyko przenoszą na wynajmującego. Postanowienia umowy mogą przewidywać także możliwość wypowiedzenia umowy, nawet w trybie natychmiastowym, w przypadku braku dostępu do lokalu lub jeśli stan ten utrzymuje się przez więcej niż z góry określona ilość dni.

Warto także sięgnąć po klauzulę z art. 3571 kc, który przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Co prawda realizacja tego prawa odbywa się w drodze powództwa, co w bieżącej sytuacji sądów może być znacznie utrudnione, to nie wyklucza to prowadzenia przez strony rozmów polubownych na etapie przedsądowym z powołaniem się właśnie na nadzwyczajną zmianę stosunków. Wskazać należy, iż tryb ten będzie dopuszczalny bez względu na zawarte w umowie klauzule dot. siły wyższej. Jeżeli zatem najemca ponosi rażącą stratę, gdyż nie może uzyskiwać przychodów z działalności wskutek zamknięcia galerii handlowej, to można argumentować, iż nie jest spełniony cel umowy, w której obie strony mają czerpać z niej korzyści gospodarcze. Najemca po to bowiem wynajmuje powierzchnię handlową, by móc z niej korzystać, czerpiąc zyski, które następnie przeznacza na spłatę zobowiązań wynajmującemu.

W doktrynie przyjmuje się, że nadmierna trudność spełnienia świadczenia dotyczy przed wszystkim dłużnika. Może mieć ona charakter osobisty lub majątkowy. Przykładem trudności pierwszego rodzaju może być przypadek klęski żywiołowej, w następstwie której spełnienie świadczenia mogłoby grozić dłużnikowi niebezpieczeństwem utraty życia, uszczerbkiem zdrowia, itp. Charakter majątkowy będzie mieć utrudnienie świadczenia, gdy w następstwie klęski żywiołowej spełnienie świadczenia wiązać się będzie z koniecznością poniesienia znacznie wyższych nakładów i kosztów niż brane pod uwagę w momencie zawierania umowy. Trudności, o których mowa, mogą powstać z przyczyn technicznych lub gospodarczych. Do pierwszej kategorii zalicza się np. wycofanie z produkcji lub sprzedaży określonych materiałów, odczynników, części zamiennych itp. Za przyczyny natury gospodarczej uznawano do tej pory np. zawieszenie funkcjonowania określonych tras lub środków transportowych. Tak samo zatem można traktować stan epidemii, tym bardziej jeśli jest połączony z zakazem prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

Dokonując analizy warto mieć na względzie, iż rażąca strata to nie musi być nawet strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy bądź groziłaby mu upadłością, wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna. Za nadzwyczajną zmianę stosunków należy zatem uznać taką, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego (I ACa 179/16 - wyrok SA Kraków z dnia 25-05-2016). W orzecznictwie przyjmuje się nawet, iż zmiana sytuacji strony umowy w sferze stosunków podatkowych
w następstwie nagłych zmian obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, może być
w konkretnych okolicznościach uznana za przesłankę rozwiązania umowy lub modyfikacji zobowiązania na podstawie art. 3571 kc (IV CSK 290/06 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 06-12-2006). Nadzwyczajną zmianą stosunków (art. 3571 kc) może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy (III CK 645/04 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-04-2005).

Niewątpliwie, nadzwyczajne obostrzenia wprowadzone ww. Rozporządzenia Ministra Zdrowia można i należy kwalifikować jako właśnie tego typu akty władzy ("zmiany legislacyjne"), które nie były możliwe do przewidzenia i rzutują na równowagę kontraktować stron.

adw. dr Kamil Szmid

 

Najem lokalu użytkowego w erze epidemii COVID-19

Ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 568), ogłoszoną 31 marca 2020 r., wprowadzono specyficzne uregulowanie najmów w galeriach handlowych powyżej 2000m2. Otóż, zgodnie z art. 15ze przedmiotowej Ustawy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu (niezłożenia powyższej oferty przez najemcę w terminie), wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, co w praktyce oznacza, że może np. naliczyć czynsz i inne opłaty eksploatacyjne z mocą wsteczną. W dalszej części ustawodawca przewidział, że szczególne rozwiązania obowiązują od dnia wprowadzonego zakazu określonej działalności najemcy, zaś termin dla najemcy na złożenie oferty liczony jest od dnia zniesienia takiego zakazu. Co więcej, ustawodawca przewidział, że uregulowanie to nie uchybia właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulujący stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Literalnie nie dokonano żadnego rozróżnienia, czy na korzystniejsze podstawy będzie mógł się powołać tylko najemca czy również wynajmujący, jeśli tylko wynikają z mocy ogólnych rozwiązań dopuszczalnych na gruncie prawa cywilnego.

  •  wygasają wzajemne zobowiązania stron
  • Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy
  • oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
  • wygaszenie wchodzi w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.
  • postanowienia powyższe nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

  Warto w tym miejscu podkreślić, że pierwotna regulacja (ostatecznie nie uchwalona), zaproponowana drukiem sejmowym nr 299 zakładała, że jeżeli działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.  Jeżeli wymagały tego względy słuszności, sąd mógł po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2. Tym samym regulacja pierwotna zakładała jedynie ingerencję w podstawowe warunki umowy najmu, a nie wszystkie wzajemne zobowiązania stron. W mojej ocenie ma to kluczowe  znaczenie także dla interpretacji obecnych (uchwalonych) przepisów, o czym w dalszej części opracowania.

 ZAKAZY PROWADZENIA DZIAŁALNOŚĆI ZGODNIE Z WŁAŚCIWYMI PRZEPISAMI

W pierwszej kolejności ustalić należy, czy działalność najemcy jest objęta zakazem prowadzenia działalności. Dla analizy kluczowe znaczenie będą miały trzy rozporządzenia wydane przez Ministra Zdrowia. Każdorazowo zakres przedmiotowy i czas trwania zakazu będziemy musieli ustalić w oparciu o uważną analizę szczegółowych rozwiązań ww. rozporządzeń, tj:

  • Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 433), ogłoszonego 13 marca 2020 r., oraz
  • Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii z dnia 20 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 491), ogłoszonego 20 marca 2020 r.,
  • Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 566), ogłoszonego 31 marca 2020 r.

Rozporządzeniem z 13 marca 2020 r. wprowadzono m.in. ograniczenia funkcjonowania określonych instytucji lub zakładów pracy. Wprowadzono całkowity zakaz handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, których przeważająca działalność polega na handlu:

  • wyrobami tekstylnymi,
  • wyrobami odzieżowymi,
  • obuwiem i wyrobami skórzanymi,
  • meblami i sprzętem oświetleniowym,
  • sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
  • artykułami piśmiennymi i księgarskimi.

Dodatkowo wprowadzono w tożsamych obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 całkowity zakaz prowadzenie działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Zakaz ten obowiązuje w okresie od dnia 14 marca br. do odwołania, tj. do dnia 20 marca br. (Rozporządzenie z 13 marca 2020 r. czytane łącznie z Rozporządzeniem z 20 marca 2020 r.)

Od dnia 21 marca br., do odwołania, w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000m2 całkowicie zakazany jest jakikolwiek handel detaliczny najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem pewnej kategorii najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży określonych dóbr:

  • żywności w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz.U. z 2019 r. poz. 1252 oraz z 2020 r. poz. 284 i 285),
  • produktów kosmetycznych w rozumieniu art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 4 października 2018 r.o produktach kosmetycznych (Dz.U. poz. 2227) innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania,
  • artykułów toaletowych,
  • środków czystości,
  • produktów leczniczych w rozumieniu art. 2 pkt 32 ustawy z dnia 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 499, z późn. zm.), w tym w aptekach lub punktach aptecznych,
  • wyrobów medycznych w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 38 ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 186),
  • środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego w rozumieniu art. 3 ust. 3 pkt 43 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia,
  • gazet,
  • artykułów budowlanych lub remontowych,
  • artykułów dla zwierząt domowych lub
  • paliw.

Od 21 marca br., do odwołania, wprowadzono także całkowity zakaz prowadzenia działalności usługowej najemcom powierzchni usługowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, ubezpieczeniowych, pocztowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności.

Od tego dnia obowiązuje także całkowity zakaz prowadzenia handlu detalicznego lub prowadzenia działalności usługowej na wyspach handlowych. Jeśli zatem chodzi o działalność prowadzoną na wyspach, to żadne wyłączenia od zakazu nie obowiązują.

Rozporządzeniem z 31 marca br. w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000m2 utrzymano tożsame zakazy względem Rozporządzenia z 20 marca br.

Należy podkreślić, iż poza kwestiami zakazów działalności w tzw. „galeriach handlowych” przedmiotowe rozporządzenia regulują ogólne (czasowe na okres epidemii lub zagrożenia epidemicznego) zakazy prowadzenia określonych działalności, bez względu na rodzaj powierzchni czy obiektu, w których lokal się znajduje. I tak zakazowi podlega działalność przedsiębiorcy lub innego podmiotu:

  • polegająca na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.10.A), z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki (od 14 marca br., Rozporządzenie z 13 marca 2020 r.),
  • związana z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 82.30.Z),
  • twórcza związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 90.0),
  • związana ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness,
  • związana z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 59.14.Z),
  • związana z konsumpcją i podawaniem napojów (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.30),
  • związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych,
  • związana z fryzjerstwem i pozostałymi zabiegami kosmetycznymi (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.02.Z),
  • związana z działalnością salonów tatuażu i piercingu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.09.Z),
  • usługowa związanej z poprawą kondycji fizycznej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 96.04.Z),
  • związana z prowadzeniem usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2019 r. poz. 238).

Zakres przedmiotowy ww. zakazu ulegała modyfikacjom w kolejnych rozporządzeniach Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br. Niemniej ustawodawca nie zdecydował się na szczególną regulację stosunku najmu w przypadku prowadzenia zakazanych działalności poza obiektami handlowymi o powierzchni powyżej 2000m2. Nie oznacza to jednak, iż najemcy pozbawieni są argumentów natury prawnej o zbliżonych w skutkach konsekwencjach do tych przyjętych specustawą z 31 marca 2020 r., o czym w dalszej części opracowania.

Wracając do przepisu art. 15ze Ustawy, omówienia wymagają wątpliwości interpretacyjne jakie nasuwa jego brzmienie. Otóż z jednej strony wygasają wzajemne zobowiązania stron, z drugiej zaś najemca zobowiązany jest złożyć bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Tym samym nie można przyjąć, iż na gruncie ww. ustawy doszło do zakończenia stosunku najmu, a jedynie wygaśnięciu ulegały wzajemne zobowiązania stron wynikające z tego stosunku, sama zaś umowa trwa nadal, ale niejako ulega ona „zamrożeniu” na okres trwania epidemii. Stąd przyjęto, iż umowa ta ulega przedłużeniu, a nie dochodzi do zawarcia nowej umowy po okresie ustania zakazów epidemicznych. Tym samym ustawodawca przyjął zbliżoną regulację do art. 495 k.c. cywilnego, który stanowi, iż jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Regulacja najmu w galeriach handlowych na czas trwania epidemii (zakazów) zdaje się utożsamiać prawny zakaz z praktyczną niemożliwością świadczenia ze strony wynajmującego co do możliwości oddania powierzchni handlowej w najem celem czerpania z niej korzyści finansowych. Tym samym dezaktualizuje się obowiązek najemcy do świadczenia w zamian za umożliwienie korzystania z takiej powierzchni. Inaczej rzecz ujmując, skoro najemca nie może korzystać z powierzchni handlowej (lub usługowej), to trudno oczekiwać od najemcy, aby ten miał za ten okres płacić czynsz lub inne opłaty eksploatacyjne. Wynajmujący również nie ponosi winy za zaistniałą sytuację, albowiem to prawny zakaz (ustawowy) zabrania mu udostępnić najemcy taką powierzchnię. Jak wskazano w uzasadnieniu Ustawy, najemca nie prowadząc działalności, nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów, co w przypadku przedłużającego się okresu zakazu może negatywnie wpłynąć na jego płynność finansową (niewypłacalność).

Niewątpliwie stan zagrożenia epidemicznego, epidemię, która prawnie została stwierdzona przedmiotowymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia z 13, 20 i 31 marca br., należy traktować jako zdarzenie związane z siłami przyrody (siłę wyższą). Do zjawiska siły wyższej odwołał się zresztą sam ustawodawca w uzasadnieniu do projektu Ustawy, wskazując dodatkowo, iż zaprzestanie określonej działalności i „utrata” przychodów z tej działalności są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażeniem swojego i ich życia lub zdrowia.

Początkowo, w pierwotnym projekcie (druk 299 Ustawy) ustawodawca jednak bardziej dostrzegał zasadność zastosowania swoistej, bo ustawowej, klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 3571 k.c. W tym kierunku zmierzała niewątpliwie próba uregulowania w sposób ustawowy zakresu zwolnienia najemcy z czynszu w okresie zakazów do wysokości co najmniej 90%, nie wyłączając możliwości skorzystania przez najemcę z korzystniejszych rozwiązań, o ile zostały zastrzeżone w umowie. Reguła „rebus sic stantibus” przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Jeżeli zatem najemca ponosi rażącą stratę, gdyż nie może uzyskiwać przychodów z działalności wskutek zamknięcia galerii handlowej, to można argumentować, iż nie jest spełniony cel umowy, w której obie strony mają czerpać z niej korzyści gospodarcze. Najemca po to bowiem wynajmuje powierzchnię handlową, by móc z niej korzystać, czerpiąc zyski, które następnie przeznacza na spłatę zobowiązań wynajmującemu.

W doktrynie przyjmuje się, że nadmierna trudność spełnienia świadczenia dotyczy przed wszystkim dłużnika. Może mieć ona charakter osobisty lub majątkowy. Jak się powszechnie przyjmuje przykładem trudności pierwszego rodzaju może być przypadek klęski żywiołowej, w następstwie której spełnienie świadczenia mogłoby grozić dłużnikowi niebezpieczeństwem utraty życia, uszczerbkiem zdrowia, itp. Charakter majątkowy będzie mieć utrudnienie świadczenia, gdy w następstwie klęski żywiołowej spełnienie świadczenia wiązać się będzie z koniecznością poniesienia znacznie wyższych nakładów i kosztów niż brane pod uwagę w momencie zawierania umowy. Trudności, o których mowa, mogą powstać z przyczyn technicznych lub gospodarczych. Do pierwszej kategorii zalicza się np. wycofanie z produkcji lub sprzedaży określonych materiałów, odczynników, części zamiennych itp. Za przyczyny natury gospodarczej uznawano do tej pory np. zawieszenie funkcjonowania określonych tras lub środków transportowych. Tak samo zatem można traktować stan epidemii, tym bardziej jeśli jest połączony z zakazem prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

Warto mieć na względzie, iż rażąca strata to nie musi być nawet strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy bądź groziłaby mu upadłością, wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna. Za nadzwyczajną zmianę stosunków należy zatem uznać taką, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego (I ACa 179/16 - wyrok SA Kraków z dnia 25-05-2016). W orzecznictwie przyjmuje się nawet, iż zmiana sytuacji strony umowy w sferze stosunków podatkowych w następstwie nagłych zmian obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, może być w konkretnych okolicznościach uznana za przesłankę rozwiązania umowy lub modyfikacji zobowiązania na podstawie art. 3571 kc (IV CSK 290/06 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 06-12-2006). Nadzwyczajną zmianą stosunków (art. 3571 kc) może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy (III CK 645/04 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-04-2005).

W kontekście powyższego, niewątpliwie można podnosić, iż strony umowy najmu inaczej kalkulowałyby swoje zobowiązania na wypadek gdyby obowiązywał dla najemcy całkowity zakaz prowadzenia działalności handlowej w galerii, a wręcz najemca po prostu takiej umowy w ogóle by nie zawarł. Z pewnością, w takiej sytuacji, najemca nie poddałby się obowiązkowi zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych. Zakładano pierwotnie jednak, iż  obniżka musi uwzględniać fakt, że wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, ale przykładowo może przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy.  Tym samym obniżka czynszu miałaby na celu zapewnienie sprawiedliwego rozłożenia ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Ostatecznie jednak ustawodawca zamiast obniżki czynszu zdecydował o wygaszeniu wszystkich wzajemnych obowiązków stron umowy najmu na czas trwania zakazów określonych właściwymi przepisami, wychodząc najwyraźniej z założenia, że w ogóle świadczenie wynajmującego stało się niemożliwe. Pewną rekompensatę dla wynajmującego ma stanowić obowiązek złożenia oferty przez najemcę o przedłużenie okresu najmu o okres trwania zakazu i dodatkowo o okres 6 miesięcy. Cele jednak jakie stawiał sobie ustawodawca nie pozostają obojętne dla interpretacji obecnego art. 15ze Ustawy.

Pierwsze pytanie jakie się nasuwa, to czy w okresie trwania zakazów najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, o ile np. umowa dopuszcza takie jego uprawnienia z uwagi na wystąpienie siły wyższej (przyjmując, że epidemia ma taki charakter na gruncie danej umowy). Wynika to z faktu, iż pomimo, że standardowo umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych zawarte są na czas określony, to na wypadek wystąpienia siły wyższej (np. pożaru, trzęsienia ziemi), często umowy takie przewidują możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę. W praktyce istniał od dawna spór co do tego typu klauzuli, które część prawników traktowała jako bezskuteczne, albowiem w przypadku zniszczenia całości lub istotnej części budynku np. na skutek pożaru, raczej przyjąć należało w oparciu o art. 495 k.c., iż świadczenia wynajmującego stało się niemożliwe i zobowiązania stron wobec tego wygasły. Spór ten w istocie przypomina obecny, a dotyczący założeń regulacji art. 15ze, które dla przemijającej przeszkody epidemii przyjęły skutek wygaśnięcia zobowiązań stron, chociaż można by twierdzić właśnie, że skoro jest to przeszkoda przemijająca to  brak jest podstaw do „wygaszenia” wszystkich zobowiązań, a najemca powinien być za ten okres po prostu zwolniony z obowiązku płatności czynszu i innych opłat. Podobnie kwestię tą regulują czasem niektóre postanowienia umów najmu, które dopuszczają możliwość „odbudowania budynku” przez wynajmującego na wypadek jego uszkodzenia w okresie przykładowo 6 miesięcy lub też udostępnienia najemcy pomieszczeń zamiennych. Problem w tym, że w przypadku zakazów prawnych takie udostępnienie alternatywnej powierzchni nie mogłoby nastąpić, przynajmniej jeśli chodzi o galerię handlowe powyżej 2000m2. Otwartym pozostaje jednak pytanie co jeśli wynajmujący w tym okresie gotowy byłby udostępnić najemcy inną powierzchnię, tj. w obiekcie powyżej 2000m2, o ile oczywiście taką powierzchnią by dysponował.

Otóż, jak słusznie zwraca się uwagę, z następczą niemożliwością świadczenia mamy do czynienia wówczas, gdy ma ona charakter trwały. Przejściowe trudności w wykonaniu zobowiązania stanowią w istocie zwłokę lub opóźnienie dłużnika, w zależności od tego czy wynikają z okoliczności za które ponosi winę czy też nie. Stan niemożliwości przejawia się w tym, że nie tylko dłużnik, ale nikt inny w danych okolicznościach nie jest w stanie spełnić świadczenia (zob. wyrok SA w Poznaniu, I ACr 162/19, OSA 1992, Nr 12, poz. 90). Za najczęstszą przyczynę niemożliwości świadczenia podaje się utratę przedmiotu świadczenia, czy to w razie zniszczenia rzeczy oznaczonej co do tożsamości czy też zniszczenia całego gatunku. W przypadku umowy najmu w galerii handlowej przedmiotem umowy jest zwykle wynajęcie konkretnego lokalu w  obiekcie o określonych parametrach użytkowych i funkcjonalnych mających uprawdopodabniać osiąganie przez najemcę wysokich przychodów z uwagi na atrakcyjność położenia centrum handlowego czy wzmożony ruch osobowy. Jednakże niektóre postanowienia umów – jak wspomniano – dopuszczają możliwość udostępnienia podobnej powierzchni na wypadek zniszczenia rzeczy objętej najmem. Same zaś nawet zamknięcie centrum nie uniemożliwia wynajmującemu całkowicie udostępnienia innej powierzchni. Dywagacje tego typu jednakże tracą na znaczeniu, wobec treści art. 15ze Ustawy, w którym ustawodawca przesądził, iż wygasają wszelkie zobowiązania stron, a zatem jeżeli wynajmujący miałby być zobowiązany do poszukiwania alternatywnej powierzchni dla najemcy w określonym terminie, to wówczas i taki obowiązek wynajmującego podlega „zamrożeniu”. Tym samym nie mogłoby zaktualizować się uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy po upływie określonego czasu (dodatkowego terminu) na sanowanie naruszenia w przedmiocie najmu przez wynajmującego. Skoro  zatem wynajmujący nie mógłby swojego obowiązku wykonać (jako że wygasł on ma mocy art. 15ze Ustawy), niewłaściwe byłoby przyjmowanie prawa najemcy do wypowiedzenia umowy na wypadek jego niewykonania.

Odrębnym zagadnieniem jest kwestia prawa wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, o ile najemca nie może wykonywać działalności na powierzchni w określonym czasie, przy czym podkreślić należy, iż zwykle prawo to jest obwarowane przesłanką winy po stronie wynajmującego. Przeważnie (choć nie można wykluczyć sytuacji odmiennych) siła wyższa będzie z kolei wyłączała odpowiedzialność wynajmującego za nieudostępnienie powierzchni najemcy, a tym samym prawo najemcy do wypowiedzenia umowy nie będzie miało większego praktycznego zastosowania.  Nie można jednak wykluczyć umów, które wprost dają stronie (najemcy lub wynajmującemu albo obu) prawo wypowiedzenia na wypadek siły wyższej, niezależnie od zawinienia drugiej strony. Przykładowo umowa najmu może przewidywać, że jeżeli wynajmowane powierzchnie staną się całkowicie niezdatne do użytku na wypadek pożaru lub innego zdarzenia losowego, a naprawa uszkodzeń twa dłużej niż 2 miesiące od dnia ich wystąpienia, każda ze stron może wypowiedzieć umowę, przy czym wypowiedzenie zostanie wystosowane na piśmie w ciągu jednego miesiąca od zaistnienia powyższych okoliczności, przy czym prawa i zobowiązania stron (z wyjątkiem tych wynikających z zaistniałych uprzednio naruszeń umowy) wygasają, a za tę część pomieszczeń, która będzie się nadawała do użytku, Najemca będzie zobowiązany do płacenia proporcjonalnej części czynszu i opłat eksploatacyjnych do momentu zwolnienia przezeń wynajmowanych powierzchni. Przy czym odrębną – wątpliwą - kwestią jest jeszcze traktowanie zakazu prowadzenia działalności handlowej w galerii powyżej 2000m2 jako wady prawnej w rozumieniu art. 664 §2 k.c.[1] Wskazać jednak należy, iż przepis art. 664 §2 k.c. daje wynajmującego prawo naprawienia wady w odpowiednim czasie, czego z mocy art. 15ze Ustawy wynajmujący nie mógłby uczynić z uwagi na wygaśnięcie wszelkie obowiązków, nadto naprawienie wady prawnej byłoby dla niego świadczeniem niemożliwym (mogłoby nastąpić tylko przez uchylenie zakazu wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia).

Tym samym wydaje się, że interpretacja prowadzona w kierunku dopuszczenia prawa wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę prowadziła do wniosków niemożliwych do pogodzenia nie tylko z ratio legis art. 15ze Ustawy , ale także jego literalnym brzmieniem (kwestia niemożliwości wykonania obowiązków przez wynajmującego), nadto byłaby nie do pogodzenia z systematyką poszczególnych przepisów regulujących umowę najmu. Ustawodawca natomiast wprost uregulował kwestię wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Przepis art. 31t wprowadza wprost zakaz dla wynajmującego, iż „do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu”. Przepisu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal. A contrario należy przyjąć, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy najmu z powodu zaistnienia epidemii COVID-19. Pytanie czy może z innych niż COVID.

Z powyższych względów ustawodawca zatem przyjął – i moim zdaniem słusznie – koncepcję wygaśnięcia zobowiązań stron, w sytuacji gdy żadna ze stron nie ponosi winy za zaistniałą sytuację.  W trakcie procesu legislacyjnego zwracano uwagę także na potrzebę ochrony najemcy przed np. niezasadnym „pociągnięciem” gwarancji. Sytuacja interpretacyjna jednak się komplikuje albowiem ustawodawca obwarował zwolnienie z czynszu powinnością dla najemcy wystosowania oferty o przedłużeniu umowy najmu po okresie trwania zakazu na dotychczasowych warunkach, przedłużonej o okres trwania zakazu i dodatkowo 6 miesięcy. Tym samym może być tak, że wypowiedzenie umowy przez najemcę, o ile z góry już obecnie wie, że na skutek trwania zakazów poniósł takie straty, że nie będzie mógł prowadzić działalności w wybranej galerii handlowej nawet po ustaniu epidemii i to przedłużonej o okres trwania pandemii i jeszcze okres 6 miesięcy, mogłoby się okazać korzystniejsze, zwłaszcza, jeżeliby następowało w trybie natychmiastowym, jedynie za powiadomieniem wynajmującego. W ten sposób najemca, które wie, że będzie musiał ograniczyć swoją działalność, nie ponosiłby dalszych ciężarów finansowych. Analiza literalna, celowościowa i systemowa przepisu art. 15ze Ustawy prowadzi jednak do wniosku, że takie prawo nie przysługuje. Za ratio legis bowiem przepisu art. 15ze leży wyważenie interesów obu stron stosunku najmu, a nie tylko naje(wynika to wprost z możliwości przedłużenia umów). Z tego też względu nie są dopuszczalne tego typu interpretacje, które prowadziłyby do odmiennego rozłożenia tych ryzyk, które podważałyby sens przepisu art. 15ze Ustawy. Gdyby bowiem przyjąć, że jedna ze stron może nadal wypowiedzieć umowę z powodów objętych hipotezą przepisu art. 15ze Ustawy, a z powołaniem się na rozwiązania przyjęte w umowie, to wówczas praktyczne znaczenie art. 15ze Ustawy byłoby zerowe. Wydaje się zatem, iż należy twierdzić, że uregulowanie to ma charakter całościowy, nawet jeśli korzystniejsze dla najemcy byłoby już obecnie wypowiedzenie umowy najmu. Takie działania prowadziłoby bowiem także do pokrzywdzenia wynajmującego, który nie mógłby skorzystać z uprawnienia do przyjęcia oferty od najemcy przedłużenia umowy najmu. Co więcej , oczywistym jest również, że wynajmujący nie ponoszą winy za sytuację, w której znaleźli się najemcy. Z przepisu art. 15ze Ustawy nie wynika (wbrew pierwotnej treści), iż ma on chronić tylko najemcę.

Z tych samych względów, w mojej ocenie, nie jest dopuszczalna także taka interpretacja, która prowadziłaby do podważenia istoty przepisu, np. w kierunku możliwości twierdzenia, że najemca jest zobowiązany do zapłaty opłat za bezumowne korzystanie (np. opłat za magazynowanie).  Wolą ustawodawcy było całościowe (choć skrótowe) uregulowanie sytuacji stron na wypadek wprowadzenia zakazów. Najemca ma prawo pozostać na powierzchni najmu, a tym samym brak podstaw do wzywania najemcy do opuszczenia lokalu i potem ponownego „wprowadzenia” się najemcy po złożeniu oferty o „przedłużeniu umowy”. Podobnie, wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych czy kaucji zabezpieczających należności z umowy najmu. Strony nie są zobowiązane do przeprowadzenia rozliczeń końcowych z tytułu zakończenia stosunku najmu. Literalnie brak jest bowiem podstaw do odmiennego potraktowania tych obowiązków stron na gruncie wyraźnej treści art. 15ze Ustawy.

Na taką interpretację wskazuje także uzasadnienie do autopoprawki art. 15ze Ustawy, gdzie wyjaśniono, iż  „umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie”. Intencją ustawodawcy było zatem swoiste „zamrożenie” stosunków między stronami tych umów najmu, a z pewnością nie piętrzenie dodatkowych problemów. Gdyby bowiem przyjąć, że najemca miałby być zobowiązany do ponoszenia dodatkowych opłat za magazynowanie towarów, to konsekwentnie należałoby również wyposażyć najemcę w prawo wypowiedzenia takiego stosunku, w którym znalazł się przecież bez swojej winy. Z mocy art. 15ze Ustawy wydaje się to jednak wykluczone.

Niezależnie zatem od ewentualnej krytyki rozwiązania przyjętego w art. 15ze Ustawy, ustawodawca nie niejako przesądził, iż zakazy prowadzenia określonej działalności przez najemców w galeriach o powierzchni powyżej 2000m2 z powodu epidemii, należy traktować jako swoistą praktyczną częściową (bo przemijającą) niemożliwością świadczenia zbliżoną do art. 495 §2 kc., a to z uwagi na możliwość powstania sporów między stronami na tym gruncie, a także zróżnicowanej praktyki kontraktowej w tym względzie. Nie wyklucza to prowadzenia rozmów przez bezpośrednio zainteresowane strony takich umów, co do przyjęcia odmiennych skutków, np. zgody na ponoszenie opłat za magazynowanie towarów (świadczenie usług ochrony mienia) według stawek rynkowych, ale np. bez obowiązku składania oświadczenia o przedłużeniu umowy najmu. Trzeba też mieć na uwadze, że paradoksalnie ustawodawca zastawił na najemcę pewną „pułapkę”, albowiem wygaszając obowiązki także wynajmującego, uniemożliwił najemcy wypowiedzenie umowy z powodu wad lokalu.

Odrębną kwestią wymagającą szczegółowej analizy, jest sytuacja najemców w powierzchniach nieobjętych hipotezą przepisu art. 15ze Ustawy. W mojej ocenie najemcy ci, w sensie faktycznym, o ile objęci są zakazem prowadzenia określonej działalności w czasie epidemii (np. najemcy siłowni, salonów fryzjerskich), znajdują się w tożsamej sytuacji jak najemcy w galeriach handlowych. Należałoby jednak oczekiwać od ustawodawcy równego potraktowania sytuacji najemców niezależnie od rodzaju powierzchni, w której prowadzą oni swoją działalność gospodarczą. Właściwym kryterium nie powinien być rodzaj powierzchni, ale sytuacja braku możliwości prowadzenia działalności w jakiej najemca się znalazł w związku z wprowadzonymi całkowitymi zakazami lub ograniczeniami jego działalności w związku z epidemią.

Najemcy poza galeriami będą mogli powołać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego, w tym wspomniany art. 3571 k.c. jak i ewentualnie art. 495 §2 k.c. Wybór podstawy będzie zależeć od indywidualnej oceny sytuacji danego najemcy. Wskazać należy jednak, że powołanie się na art. 495 k.c.,a zatem niemożliwość jednego ze świadczeń prowadzi do wygaśnięcia całego stosunku zobowiązaniowego (w tym przypadku umowy najmu). W tym przypadku brak jest szczegółowej regulacji, która pozwalałaby przyjąć, że stosunek najmu trwa nadal, a wygaszeniu ulegają tylko niektóre zobowiązania stron. W konsekwencji powołanie się przez najemców na tą podstawę może nie być atrakcyjne, albowiem prowadziłoby do utraty lokalu. Tym samym bardziej racjonalne wydaje się wskazanie na treść art. 3571 k.c. (zresztą tak jak ustawodawca wskazał pierwotnie w uzasadnieniu do Ustawy Covid-19) i powołanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą ewentualne obniżenie czynszu lub redukcje innych zobowiązań stron. Nie można jednak wykluczyć, że z perspektywy najemcy korzystniejsze będzie doprowadzenie do zakończenia całego stosunku najmu z uwagi na sytuację, w której się znalazł, a następnie po upływie epidemii wynajęcie niejako na nowo innego lokalu. Tym samym w obecnym systemie prawnym brak jest szczególnej normy prawnej , która by w sposób automatyczny bez utraty umowy najmu pozwalałaby na redukcję zobowiązań najemcy. Zastosowanie reguły rebus sic stantibus z art. 3571 k.c. wymaga bowiem zwrócenia się na ścieżkę sądową.



[1] Jakkolwiek przepis art. 663 KC nie różnicuje uregulowania wad fizycznych i prawnych, w piśmiennictwie akcentuje się postulat jedynie ostrożnej, w tym zakresie, analogii do przepisów regulujących rękojmię w ramach umowy sprzedaży w odniesieniu do wad prawnych, wynika to z jednej strony z "enigmatyczności" uregulowania art. 664, a z drugiej – z odmiennych celów umowy sprzedaży i najmu (por. H. Ciepła, w: G. Bieniek, Komentarz KC, t. 2, 2011, s. 384; zob. też J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 31; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, 2010, s. 367; zob. też wyr. SA w Krakowie z 23.5.2014 r., I ACa 390/14, Legalis).

Czy istnieje podstawa do zawieszenia postępowań cywilnych z urzędu z powodu wystąpienia zagrożenia epidemicznego wirusem COV-19?

Przepis art. 173 k.p.c. przewiduje skutek zawieszenia postępowania cywilnego z mocy prawa w przypadku, gdy wskutek siły wyższej doszło do „zaprzestania czynności przez sąd". Wskazać należy, że skutek ten następuje z mocy prawa, tzn. sąd nie musi wydać odrębnego postanowienia w tej materii.

Nie istnieje ustawowa definicja vis maior. W prawie cywilnym przez siłę wyższą rozumie się zdarzenie zewnętrzne w stosunku do źródła zagrożenia szkodą, które jest niemożliwe do przewidzenia i do zapobieżenia. Co prawda, jest to ogólnie przyjęty sposób rozumienia siły wyższej na gruncie prawa materialnego, niemniej jednak znajduje również zastosowanie w cywilnym prawie procesowym. Egzemplifikacją siły wyższej są wojny, katastrofy, klęski żywiołowe uniemożliwiające podjęcie przez sąd czynności (np. powódź, trzęsienie ziemi, pożar). Podkreśla się w doktrynie, że przeszkody uniemożliwiające podejmowanie czynności muszą dotyczyć wszystkich sędziów orzekających w danym sądzie. W doktrynie wskazano również, że w przypadku panującej epidemii bądź zanieczyszczenia budynku, w sposób mogący zagrażać życiu lub zdrowiu osobom w nim przebywającym, do czasu zakończenia gruntownej dezynfekcji budynku postępowanie cywilne powinno ulec zawieszeniu. W doktrynie akceptowany jest również pogląd, że może chodzić także o czasowe wstrzymanie działalności sądu, zwłaszcza jeśli może pociągać za sobą utratę terminy sądowego lub ustawowego.

Co ważne, na skutek zawieszenia postępowania cywilnego z mocy prawa, żadne terminy nie biegną i zaczynają biec dopiero od początku z chwilą podjęcia postępowania. Podczas zawieszenia postępowania sąd nie podejmuje żadnych czynności, również w zakresie zabezpieczenia powództwa czy dowodu. Z kolei czynności podejmowane przez strony wywołują co do zasady skutki dopiero z chwilą podjęcia postępowania (art. 179 par. 3 kpc). Regulacja ta chroni interesy stron postępowania przed negatywnymi skutkami niezachowania terminu z powodów od strony całkowicie niezależnych. Wydaje się wobec tego, iż oczywiście wskazanym byłoby zastosowanie jej do sytuacji stron wobec zagrożenie epidemicznego spowodowanego wirusem COV-19.

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 433) stwierdza istnienie zagrożenia epidemicznego i wprowadza rygorystyczne środki zapobiegawcze. Wobec czego stan epidemii (siły wyższej) został nawet stwierdzony prawnie. Niewątpliwie zatem, zaistniała sytuacja spełnia kryteria siły wyższej. Problematyczne jest czy jest to tego rodzaju sytuacja, na skutek której doszło do zaprzestania czynności sądu. Gdyby przyjąć literalnie, że chodzi o całkowite wyłączenie pracy sądu (żadne pracownik sądu, sędzia) nie może przebywać na terenie sądu należałoby stwierdzić, że nie została spełniona przesłanka całkowitego „zaprzestania działalności przez sąd". Z formalnego punktu widzenia zostały odwołane w przeważającej części rozprawy do 31 marca br., ale z wyłączeniem spraw pilnych. Oznacza to np. że nadal posiedzenia aresztowe będą się odbywać. Jednakże warto zwrócić uwagę, iż na gruncie k.p.c. zarządzenia prezesów sądów obejmują wszystkie praktycznie kategorie spraw. Zgodnie z zarządzeniem Prezesa Sądu Apelacyjnego z dnia 12 marca 2020 r. zdjęte z wokandy zostały rozprawy i posiedzenie jawne, z wyłączeniem spraw pilnych, które mają być określone odrębnym zarządzeniem. Z kolei, zgodnie z zarządzeniem Prezesa Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 12 marca br. w sprawie zmiany ruchu osobowego w budynkach Sądu Okręgowego w Warszawie zamknięto wejście do budynku od strony ul. Ogrodowej, zamknięto szatnię oraz wydzielono część Sądu Okręgowego obejmującą Biuro Podawcze, Biuro Obsługi Interesantów oraz Kasę, do której to części interesanci wchodzą odrębnym wejście. Zgodnie z kolejnym zarządzeniem z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie organizacji pracy Sądu Okręgowego w Warszawie polecono wszystkim Przewodniczącym Wydziału Sądu Okręgowego w Warszawie zdjęcie z wokand wszystkich terminów rozpraw i posiedzeń jawnych wyznaczonych w okresie od 13 marca 2020 r. do 31 marca 2020 r., z wyjątkiem spraw pilnych. W kategorii spraw pilnych wymieniono a) przesłuchanie osoby w trybie zabezpieczenia dowodu lub co do której zachodzi obawa, że nie będzie można jej przesłuchać na rozprawie; b) z zakresu praw rodzinnego o odebranie osoby podlegającej władzy rodzicielskiej lub pozostającej pod opieką wymagającej wydania zarządzenia w trybie art. 569 par. 2 kpc; c) o której mowa w ustawie z 19 sierpnia 1994 r. o ochronie zdrowia psychicznego; d) dotyczące umieszczenia nieletniego w schronisku dla nieletnich, lub dotyczące przedłużenia takiego umieszczenia; e) w której nieletni został umieszczony w schronisku dla nieletnich; f) dotyczące umieszczenia małoletniego cudzoziemca w placówce opiekuńcze-wychowaczej; g) z wniosku, o którym mowa w art. 11a lub 12b ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie; h) o zabezpieczenie bezpośredniego zagrożenia dobra dziecka; i) w przedmiocie zastosowania, przedłużenia, zmiany lub uchylenia tymczasowego aresztowania; j) w których orzeczono środek zabezpieczający w postaci pobytu w zakładzie psychiatrycznym; k) rozpoznawane w trybie przyśpieszonym; l) w których karalność czynu jest zagrożona przedawnieniem w ciągu najbliższych dwóch lat a w odniesieniu do wykroczeń w ciągu najbliższych 6 miesięcy; ł) ekstradycyjne i deportacyjne; m) w których wykonanie kary pozbawienia wolności jest zagrożone przedawnieniem w ciągu najbliższych 6 miesięcy, a wykonanie pozostałych kar – 3 miesięcy; n) w których nastąpi zatarcie skazania w ciągu najbliższych 6 miesięcy; o) związane w wykonaniem Europejskiego Nakazu Aresztowania (ENA); p) o wydanie wyroku łącznego; q) publikację orzeczeń; r) dotyczące przerw tzw. Koniecznych w odniesieniu do osadzonych, których stan zdrowia uzasadnia natychmiastowego zwolnienie z jednostki penitencjarnych – kategoria KOW, s) dotyczące uchylenia przerwy w wykonaniu kary pozbawienia wolności z uwagi na niewłaściwe jej wykorzystanie; t) dotyczące uchylenia dozoru elektronicznego; u) dotyczące zmiany miejsca wykonywania dozoru elektronicznego; w) dotyczące przerw w wykonywaniu kary pozbawienia wolności w systemie dozoru elektronicznego; v) dotyczące uchylenia warunkowego przedterminowego zwolnienia; x) wymagające dokonania dodatkowego zaliczenia na poczet orzeczonej kary pozbawienia wolności; y) z wniosku o orzeczenie środków zabezpieczających po odbyciu kar pozbawienia wolności; z) z wniosku o zastosowanie środków zabezpieczających w postaci umieszczenia w zamkniętym zakładzie psychiatrycznym; przesłuchanie świadka w trybie art. 185a-185c kpk; procesy lustracyjne osób, które zgłosiły udział w wyborach prezydenckich; oraz z zakresu prawa cywilnego: a) rozpoznawane w trybie wyborczym; b) z odwoływania od zakazu zgromadzeń. Oznacza to, że w zakresie spraw cywilnych będzie rozpoznawana w tym okresie bardzo wąska kategoria spraw, przeważająca część z nich została zdjęta z wokand.

Ponadto, w znacznym stopniu ograniczono możliwości stronom składania pism utrzymując działanie jednego Biura Podawczego w lokalizacji przy Al. Solidarności 127, przy czym wstrzymano funkcjonowanie biura podawczego w lokalizacjach przy ul. Płockiej 9 i Czerniakowskiej 100. Podobne ograniczenia wprowadzono co do obsługi interesantów w tych lokalizacjach. Udzielenie informacji w Biurze Obsługi Interesantów obywać ma się zdalnie za pośrednictwem numerów telefonów i adresów e-mail. Co ważne, w zakresie wglądu w akta będzie on możliwy jedynie w sprawach, w których a) wyznaczone są w okresie 16 marca do 2 kwietnia 2020 r. rozprawy lub posiedzenia jawne (co oznacza tyle, że zasadniczo ograniczony będzie on to kategorii spraw pilnych, pozostałe zostały zdjęte w wokandy); b) biegnie termin do wniesienia środka odwoławczego; c) biegnie termin na uzupełnienie braków formalnych pism, wymagającego wglądu do akt. Przy czym Przewodniczący Wydziału może w innych przypadkach lub przypadkach niecierpiących zwłoki wyrazić zgodę na wgląd w akta. Upraszczając wgląd w akta spraw nieoznaczonych jako pilnie nie będzie możliwy, o ile Przewodniczący Wydziału nie wyrazi na to zgody, nie biegnie termin na wniesienia środka odwoławczego lub termin na uzupełnienie braków formalnych pisma. Wskazać należy, iż przykładowo oznacza to wyłączenie możliwości wglądu w akta sprawy gospodarczej (w tym restrukturyzacyjnej lub upadłościowej), postępowania rejestrowego czy z zakresu prawa pracy. Podobne ograniczenia wprowadził Sąd Okręgowy dla Warszawy-Pragi.

Powstaje pytanie czy można inaczej traktować sytuację stron w ramach poszczególnych kategorii spraw i stwierdzić, że w stosunku do tych spraw, które nie zostały potraktowane jako pilne, nie doszło do zawieszenia postępowania z mocy prawa. Strony zasadniczo bowiem pozbawione są możliwości wglądu w akta, chyba że Przewodniczący Wydziału w trybie ekstraordynaryjnym wyda zgodę na ich wgląd, nadto funkcjonuje biuro podawcze jedynie na terenie budynku jednego sądu dla właściwości całego Sądu Okręgowego w Warszawie i dla całej aglomeracji. Wskazać należy, iż bez względu na ocenę samych skutków zarządzeń sądów, należy mieć na uwadze także całą sytuację związaną z zaleceniami zachowania w sytuacji zagrożenia epidemicznego, jak zalecenia pozostania w domu, pracy zdalnej, co rodzi poważne komplikacje w świadczeniu usług prawnych przez profesjonalnych pełnomocników. Zagrożenie epidemiczne wpływa zatem istotnie na funkcjonowanie całego wymiaru sprawiedliwości, a nie tylko sądy sensu stricto.

Analiza jednak tego czy wystąpiła siła wyższa powodująca zaprzestanie działalności sądów powinna jednak odbyć się obiektywnie, w oderwaniu od sytuacji ukształtowanej tylko zarządzeniami Prezesów Sądów. Na sytuację bowiem tą wpływa szereg czynników faktycznych. Tym samym fakt, iż poszczególne zarządzenia nie wyłączają całkowicie pracy sądów nie wyklucza możliwości zastosowania art. 173 k.p.c., o ile ogół czynników za tym przemawia. Jakkolwiek nie można w sposób kategoryczny stwierdzić, iż doszło do zawieszenia postępowań z mocy prawa, to istnieją argumenty przemawiające za taką tezą. Wniosek taki jest uprawniony, jeśli uwzględni się ogólną sytuację związaną z ryzykiem zarażenia, a także realną ocenę dostępu do sądu dla interesantów (kwestia funkcjonowania biur podawczych, skali kolejek, ograniczenia pracy listonoszy, funkcjonowania placówek pocztowych, utrudnionego dostępu do akt postępowania sądowego skutkujące niemożliwością prawidłowej realizacji prawa do sądu i rzetelnego procesu).

Co prawda w przestrzeni medialnej pojawiły się postulaty regulacji ustawowej zawieszenia postępowań w zaistniałej sytuacji epidemii. Takie postulaty należy ocenić pozytywnie, jako potwierdzenie tezy, iż wykładnia prowadzona na gruncie art. 173 k.p.c. powinna raczej być prowadzona w kierunku przyjęcia skutku zawieszenia postępowań z mocy prawa. W obecnym kodeksie postępowania cywilnego istnieje zatem instrument pozwalający chronić strony przez negatywnym skutkiem uchybień procesowych spowodowanych siła wyższą o charakterze epidemii w sposób generalny, a nie np. na wniosek.

adw. dr Kamil Szmid