Czy można domagać się obniżenia czynszu najmu z powodu wystąpienia epidemii korowirusa COV-19?

Nie ulega wątpliwości, że wybuch epidemii koronowirusa COV-19 o skali uzasadniającej wprowadzenie stanu epidemicznego czy epidemii bez terminu należy uznać za zdarzenie o charakterze siły wyższej. Stan ten został potwierdzony prawnie, rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 433) w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 491) w sprawie ogłoszenia na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Zdarzenie to wystąpiło w całości poza strukturą przedsiębiorstwa, było niemożliwe do przewidzenia a także niemożliwym było zapobiegnięcie skutkom zdarzenia (tj. spółka była niezdolna do odparcia nadchodzącego niebezpieczeństwa).

W efekcie zdarzenie to powoduje ponadprzeciętną absencję pracowników i współpracowników przedsiębiorstw z przyczyn zdrowotnych oraz rodzinnych w związku z odwołaniem zajęć w szkołach i innych placówkach oświatowych. Równocześnie Rozporządzenie Ministra Zdrowia nakłada w okresie stanu epidemii pewne ograniczenia na określone instytucje i zakłady pracy. Zakazano np. przedsiębiorcom prowadzenia działalności polegającej m.in. na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów (z wyłączeniem usług na wynos i z dowozem), a także związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania. Wprowadzono także zakaz działalności związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej, w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni i klubów fitness. Zakazowi podlega też działalność bibliotek, archiwów, muzeów oraz pozostałej działalności związanej z kulturą. Zamknięto na ten czas również uzdrowiska.

Rozporządzenie zakłada też czasowe ograniczenie "sprawowania kultu religijnego w miejscach publicznych, w tym w budynkach i innych obiektach kultu religijnego". Ograniczenie to polega na "konieczności zapewnienia, aby w trakcie sprawowania kultu religijnego na danym terenie lub w danym obiekcie znajdowało się łącznie, zarówno wewnątrz i na zewnątrz pomieszczeń, nie więcej niż 50 osób, wliczając w to uczestników i osoby sprawujące kult religijny".

Dodatkowo też w obiektach handlowych powyżej 2000 m kw. ograniczono handel detaliczny wyrobami tekstylnymi, odzieżą, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi oraz prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej. Natomiast zezwolono, by otwarte w centrach handlowych były sklepy spożywcze, drogerie, apteki, prowadzono sprzedaż gazet, artykułów budowlanych i remontowych.

Tym samym można przyjąć, że co do zasady przedsiębiorstwa dotknięte działaniami siły wyższej, nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za ewentualnie nieterminową realizację ich zobowiązań z powodu wystąpienia epidemii.

Ponadto, przedsiębiorcy mogą zwrócić się do kontrahentów o polubowną zmianę treści łączącej ich umów, jeśli wydarzenia powyższe rzutują istotnie na sposób wykonywania umowy. W szczególności znaczenie będą mieć zalecenia dot. unikania kontaktów bezpośrednich, unikania większych skupisk ludzkich oraz oczywiście czasowe ograniczenia w wykonywaniu określonej działalności wymienione w Rozdziale 4 Rozporządzenia Ministra Zdrowia.

Ostateczna opinia nt. czy najemca, pomimo wystąpienia stanu epidemii, będzie nadal zobowiązany do zapłaty czynszu wymagać będzie analizy szczegółowej umowy, zarówno postanowień w zakresie obowiązku płacenia czynszu jak i dotyczących opłat eksploatacyjnych. Niewątpliwie jednak przymusowe zamknięcie obiektu handlowego kwalifikowane będzie jako wystąpienie siły wyższej. Nie bez znaczenia będzie miała również okoliczność czy najemca ma dostęp do lokalu. Obowiązek płacenia czynszu najmu aktualizuje się bowiem co do zasady w razie możliwości korzystania z wynajmowanych powierzchni. Kwestia ta jednak mogła podlegać modyfikacjom przez strony, także na wypadek wystąpienia siły wyższej. W praktyce kontraktowej występują bowiem i takie rozwiązania, które nie wyłączają powinności płacenia czynszu najmu nawet w przypadku wystąpienia powyższych nadzwyczajnych okoliczności. Istotna będzie także zawarta w umowie definicja siły wyższej, której ujęcie może rzutować także na analizę. Innym uprawnieniem wynikającym z umowy może być roszczenie o obniżenie czynszu najmu, wreszcie istnieją także rozwiązania kontraktowe, które całe ryzyko przenoszą na wynajmującego. Postanowienia umowy mogą przewidywać także możliwość wypowiedzenia umowy, nawet w trybie natychmiastowym, w przypadku braku dostępu do lokalu lub jeśli stan ten utrzymuje się przez więcej niż z góry określona ilość dni.

Warto także sięgnąć po klauzulę z art. 357¹ kc, który przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Co prawda realizacja tego prawa odbywa się w drodze powództwa, co w bieżącej sytuacji sądów może być znacznie utrudnione, to nie wyklucza to prowadzenia przez strony rozmów polubownych na etapie przedsądowym z powołaniem się właśnie na nadzwyczajną zmianę stosunków. Wskazać należy, iż tryb ten będzie dopuszczalny bez względu na zawarte w umowie klauzule dot. siły wyższej. Jeżeli zatem najemca ponosi rażącą stratę, gdyż nie może uzyskiwać przychodów z działalności wskutek zamknięcia galerii handlowej, to można argumentować, iż nie jest spełniony cel umowy, w której obie strony mają czerpać z niej korzyści gospodarcze. Najemca po to bowiem wynajmuje powierzchnię handlową, by móc z niej korzystać, czerpiąc zyski, które następnie przeznacza na spłatę zobowiązań wynajmującemu.

W doktrynie przyjmuje się, że nadmierna trudność spełnienia świadczenia dotyczy przed wszystkim dłużnika. Może mieć ona charakter osobisty lub majątkowy. Przykładem trudności pierwszego rodzaju może być przypadek klęski żywiołowej, w następstwie której spełnienie świadczenia mogłoby grozić dłużnikowi niebezpieczeństwem utraty życia, uszczerbkiem zdrowia, itp. Charakter majątkowy będzie mieć utrudnienie świadczenia, gdy w następstwie klęski żywiołowej spełnienie świadczenia wiązać się będzie z koniecznością poniesienia znacznie wyższych nakładów i kosztów niż brane pod uwagę w momencie zawierania umowy. Trudności, o których mowa, mogą powstać z przyczyn technicznych lub gospodarczych. Do pierwszej kategorii zalicza się np. wycofanie z produkcji lub sprzedaży określonych materiałów, odczynników, części zamiennych itp. Za przyczyny natury gospodarczej uznawano do tej pory np. zawieszenie funkcjonowania określonych tras lub środków transportowych. Tak samo zatem można traktować stan epidemii, tym bardziej jeśli jest połączony z zakazem prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

Dokonując analizy warto mieć na względzie, iż rażąca strata to nie musi być nawet strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy bądź groziłaby mu upadłością, wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna. Za nadzwyczajną zmianę stosunków należy zatem uznać taką, która niweczy kalkulację dokonywaną przez wykonawcę z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego (I ACa 179/16 - wyrok SA Kraków z dnia 25-05-2016). W orzecznictwie przyjmuje się nawet, iż zmiana sytuacji strony umowy w sferze stosunków podatkowych
w następstwie nagłych zmian obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, może być
w konkretnych okolicznościach uznana za przesłankę rozwiązania umowy lub modyfikacji zobowiązania na podstawie art. 357¹ kc (IV CSK 290/06 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 06-12-2006). Nadzwyczajną zmianą stosunków (art. 357¹ kc) może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy (III CK 645/04 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-04-2005).

Niewątpliwie, nadzwyczajne obostrzenia wprowadzone ww. Rozporządzenia Ministra Zdrowia można i należy kwalifikować jako właśnie tego typu akty władzy ("zmiany legislacyjne"), które nie były możliwe do przewidzenia i rzutują na równowagę kontraktować stron.

adw. dr Kamil Szmid